Come gestire il condominio senza amministratore

È sempre obbligatorio nominare l’amministratore di condominio? No, in effetti. A regolare il rapporto tra condomini è il Codice civile, che all’articolo 1129 prevede “Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario”.  In sostanza l’obbligo di nominare un amministratore di condominio ricade solo nel caso in cui i condomini siano almeno nove.

Gli obblighi che ricadono anche su un condominio senza amministratore

La mancata nomina di un amministratore non permette comunque al condominio di sottrarsi ad alcuni obblighi di legge. Vediamo quali:

L’obbligo di richiedere il codice fiscale: ogni condominio deve avere la titolarità di un codice fiscale, utile a individuarlo come committente di operazioni fiscalmente rilevanti, tra le quali l’intestazione di fatture da parte di chi si occupa di pulizie, manutenzioni o degli spazi verdi condominiali, o relative alle utenze dell’energia elettrica e la erogazione dell’acqua o la gestione di un impianto termico centralizzato. Anche la recente disciplina che riguarda la detraibilità dei costi per interventi sulle parti comuni dell’edificio per riqualificazione energetica del condominio, manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e di giardinaggio è vincolata alla fatturazione dei servizi, dunque al codice fiscale. In genere la detrazione viene gestita con il codice fiscale del condominio, che ha commissionato i lavori.

L’opportunità di aprire un conto corrente postale o bancario: per riscuotere agevolmente e in trasparenza le quote condominiali, è consigliabile aprire un rapporto di conto corrente con una banca o l’ufficio postale, per gestire al meglio e con adeguata tracciabilità le entrate e le uscite della gestione condominiale ed evitare contenziosi.

La gestione del condominio senza amministratore

Proprio per rispettare gli adempimenti contabili e fiscali, la maggior parte dei condomini privi di amministrazione nomina in genere un condomino fiduciario, che svolga almeno alcune delle funzioni dell’amministratore, limitando così la conflittualità e garantendo la corretta gestione del fondo patrimoniale e l’incasso delle quote condominiali.

La mancanza di un amministratore non esime infatti il condominio dal versare le somme a titolo di sostituto d’imposta, dal pagare le fatture dei fornitori e la gestione dei collaboratori, sia essa una cooperativa di pulizie o un artigiano che effettua lavori di manutenzione, dal cambio delle lampade fulminate alla riparazione dell’ascensore o del cancello elettrico condominiale.

Le recenti norme che hanno innovato i compiti dell'amministratore prevedono inoltre che fuori dalla proprietà condominiale sia esposto un cartello con le indicazioni e un recapito dell’amministratore o di un referente del condominio, per urgenze e interventi dei Vigili del fuoco e delle forze dell’ordine.

Gli aspetti economici

I condomini di maggiori dimensioni ripartiscono le spese sulla base di tabelle millesimali, elaborate da un professionista. Un condominio con meno di nove proprietari può non essere dotato di tabelle millesimali ma deve comunque pagare le fatture dei fornitori. È pertanto necessario individuare un criterio condiviso per la ripartizione delle spese condominiali, sia essa effettuata per singola unità condominiale o applicando altri criteri concordati tra i condomini.

L’Assemblea di condominio

Anche in un condominio senza amministratore l’organo che ha il massimo potere deliberativo è l’assemblea di condominio. In carenza di un amministratore, facoltà di convocare l’assemblea ricade su ciascuno dei condomini. La vita e la gestione del condominio è in genere disciplinata dal regolamento condominiale, obbligatorio nel caso in cui il condominio sia composto da almeno undici proprietari, ai sensi dell’art. 1130 del Codice civile.

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Pertanto può di fatto esistere un condominio che non dispone né di un amministratore, né di un regolamento condominiale, che disciplina lo svolgimento dell’assemblea, le maggioranze necessarie per l’assunzione di delibere, gli aspetti economici e la vita condominiale. A colmare tale lacuna interviene il Codice civile che nel Libro terzo, Capo secondo, con gli articoli dal n. 117 al n. 1139 disciplina la gestione di un condominio.